از بیمه ساختمان چه چیزهایی می‌دانید؟ اگر خیلی با مفاهیم ساختمان و ساخت و ساز اشنا نیستید (مثلا مدیر ساختمان نیستید یا اخیرا پروژه ساخت یک برج را تحت نظره نداشته‌اید)، بیمه ساختمان، بیمه مسئولیت ساختمان، یا بیمه آتش‌سوزی را احتمالا نمی‌شناسید.
وجود این بیمه برای تمام ساختمان‌های مسکونی، اداری و حتی تجاری لازم است تا هم خیال ساکنان و کارکنان از حوادث ناگهانی راحت باشد و هم مدیر ساختمان و سازنده آن از نظر قانونی وظایفشان را به شکل کامل انجام داده باشند. در این مطلب پنج بیمه رایج را بررسی می‌کنیم که انجامشان توسط مدیر ساختمان (هر ساختمانی) اجباری است.
این اجبار هم به دلیل مسئولیت مدیر (و البته مالک) برای جبران خسارات مالی و جانی ساکتان و کارکنان است.
این پنج بیمه‌ی ضروری این‌ها هستند:
- بیمه آتش‌سوزی
- بیمه مسئولیت مدنی آسانسور
- بیمه حوادث داخل ساختمان
- بیمه حوادث مرتبط با سرایدار، نگهبان یا کارگران
- بیمه سرایت آتش‌سوزی به مکان‌های دیگر
در ادامه، هر کدام از آن‌ها را کاملا بررسی می‌کنیم و با ذکر مثال، بیشتر خواهیم شناخت. این مطلب را برای دوستانتان که به دنبال اطلاعاتی در مورد ساختمان و ساختمان‌سازی هستند، بفرستید.
چرا مدیر ساختمان باید حتما این بیمه‌ها را فراهم کند؟
بد نیست بدانید که در هر ساختمان، مدیر کارفرمای کارکنان (از جمله سرایدار، تعمیرکاران و کارمندان تاسیسات، نگهبان و…) محسوب می‌شود و طبق قوانین تامین اجتماعی و اداره کار کشورمان، موظف است که امنیت آن‌ها را در طول ساعات کاری تامین کند. صد البته که ساکنان هم در هر ساختمانی میتوانند به صورت بالقوه تحت خطرِ آسیب دیدگی، نقص عضو و بیماری باشند.
بیمه آتش‌سوزی و بیمه حوادث ساختمان، تنها بخشی از وظایف مدیر ساختمان در برابر آن‌ها محسوب می‌شود. این قسمت از ماده شصت و شش قانون تامین اجتماعی را بخوانید:
در زمان وقوع حادثه و در پی آن خسارات آن حادثه اگر ناشی از عدم رعایت موارد و مقررات فنی در حین کار و یا بروز بیماری ناشی از عدم رعایت بهداشت از سوی کارفرما و متصدیان وی باشد، سازمان تامین اجتماعی تمامی هزینه‌ها و غرامات را پرداخت نموده و سپس طبق ماده ۵۰ این قانون جهت دریافت آن از کارفرما پیگیر خواهد بود.
این یعنی کارفرما (مدیر) باید تمام تلاشش را برای ایجاد امنیت حداکثری در محل کار (ساختمان) انجام بدهد و بیمه‌های لازم را برای حفظ جان و مال کارکنان و ساکنان از منابع مطمئن خریداری کند.
بیمه آتش‌سوزی در ساختمان
حادثه هیچوقت خبر نمی‌کند! همین سه سال پیش بود که یک روز، بدون این که کسی انتظارش را داشته باشد ساختمان پلاسکو قدیمی‌ترین برج تهران در آتش سوخت و هزاران کسب و کار در عرض چند دقیقه نابود شدند و البته شهروندان و آتش‌نشان‌های زیادی هم در این حادثه از دست رفتند. آتش‌سوزی در ساختمان‌های تجاری ضرر مالی زیادی به افراد شاغل در آن می‌زند و آتش‌سوزی در ساختمان‌های مسکونی، می‌تواند جان خانواده‌ها را بگیرد.
همان طور که از اسمش مشخص است، بیمه آتش‌سوزی هر حادثه‌ای را پوشش می‌دهد که موجب آتش گرفتن ساختمان شود. حوادثی مثل ایجاد آتش، صاعقه و انفجار. آتش در تعریف بیمه، ترکیب موادی است که با اکسیژن شعله ایجاد می‌کنند (مثلا گازی که از وسایل مختلف مثل اجاق بیرون می‌آید و بعد در هوا گسترش پیدا می‌کند، یا یک تکه چوب که آتش می‌گیرد و در اثر تکان دادن آتش را به تمام اتاق سرایت می‌دهد).
همچنین اگر صاعقه به ساختمان بخورد (مثلا به آنتن یا پشت بام) و موجب آتش گرفتن شود. بیشتر انفجارها هم تحت پوشش بیمه آتش‌سوزی هستند (به جز انفجار هسته‌ای). تمام این موارد، خسارات اصلی آتش هستند. اما بد نیست بدانید که بیمه آتش‌سوزی می‌تواند خسارات فرعی یا تبعی آتش را هم پوشش بدهد.
مثلا زلزله، موضوعی است که باید با پرداخت یک هزینه اضافی، به بیمه‌تان اضافه کنید. همچنین اگر در اثر آتش‌سوزی، لوله‌های آب بترکند، شیشه‌ها بشکنند یا دزدی اتفاق بیفتد (حوادث فرعی) بیمه به عنوان خسارات فرعی آن‌ها را هم پوشش خواهد داد. بیایید به موضوع پلاسکو برگردیم، از ششصد واحد این ساختمان بزرگ، فقط صد و پنجاه واحد بیمه بودند و توانستند خسارتشان را از شرکت‌های بیمه‌کننده دریافت کنند.
بسیاری از منابع می‌گویند که اگر همه واحدها بیمه شده بودند، امروز کسب و کارها وضعیت بهتری داشتند. برای دریافت اطلاعات در مورد بیمه‌های مختلف آتش‌سوزی و مدت و هزینههایشان، حتما این صفحه را ببینید.
بیمه حوادث آسانسور
یکی از دیگر موارد بیمه مسئولیت مدیر ساختمان، بیمه آسانسور است؛ به ویژه در ساختمان‌هایی که ساکنان زیادی دارند. اگر در یک برج زندگی می‌کنید یا در سال‌های اخیر سری به یکی از برج‌ها یا ساختمان‌های با واحدهای بالا زده باشید، حتما بیمه‌نامه پرینت شده را روی دیوارهای آسانسور دیده‌اید. بیمه حوادث آسانسور هم یکی از مواردی است که جز وظایف مدیر ساختمان حساب می‌شود.
شاید در نگاه اول به نظر نرسد، اما آسانسورها یکی از خطرناک‌ترین قسمت‌ها در هر ساختمانی هستند. حوادث ناگواری مثل سقوط، پاره شدن فنر و حتی گیر کردن میان طبقات می‌تواند جان ساکنان را تهدید کند و علاوه بر این، آسانسور همیشه در معرض اصطکاک است. علاوه بر این، درست مثل آتش‌سوزی وظیفه جبران خسارت مالی یا حتی جانی بر عهده مدیر ساختمان است.
البته اگر اتفاقی برای آسانسور بیافتد و افراد خسارت مالی یا جانی ببینند، بر اساس شواهد و بررسی حادثه مدیر ساختمان، شرکت سازنده آسانسور، تعمیرکار دستگاه و فردی که در آن سوار بوده میتوانند مقصر شناخته شوند. در بعضی از موارد هم هر چهار طرف مقصر هستند و دادگاه درصد تقصیرشان را تعیین خواهد کرد.
علاوه بر این، استاندارد اسانسورهایی که چهل سال پیش از این ساخته شده بودند با آسانسورهای امروزی حسابی متفاوت است و کهنه شدن آسانسور، می‌تواند جان ساکنان یک ساختمان را تهدید کند. ASME (The American Society of Mechanical Engineers یا انجمن مهندسان مکانیک آمریکا) معتبرترین و رایج‌ترین استاندارد جهانی آسانسور است که بیشتر ساختمان‌های محکم و استاندارد دنیا آن را در آسانسورهایشان دارند.
بیشتر شرکت‌های ارائه‌دهنده‌ی بیمه آسانسور قطع یا نقص عضو و انواع مشکلات مالی ناشی از خرابی آسانسور را پوشش می‌دهند. اگر برای پوشش بیمه حوادث ساختمان، به فکر بیمه کردن اسانسور خودتان هستید، این نکته را فراموش نکنید که طبق مصوبه سازمان ملی استاندارد، فقط آسانسورهایی میتوانند بیمه اسانسور دریافت کنند که برگه تاییدیه استاندارد را گرفته باشند.
بیمه حوادث داخل ساختمان
یکی از انواع دیگر بیمه ساختمان، بیمه حوادث داخل ساختمان است که با نام بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان ساختمانی هم شناخته می‌شود. این بیمه می‌تواند شامل مراحل ساخت و ساز مثل گودبرداری، سفت کاری، اجرای پی یا سیم کشی و لوله‌کشی باشد یا برای هر گونه حادثه‌ای که داخل چهارچوب ساختمان اتفاق می‌افتد به کار برود.
این بیمه مسئولیت کارفرما را تحت پوشش قرار می‌دهد و او را در برابر حوادث احتمالی که برای کارمندان، ساکنان، نگهبانان و انواع کارگران تاسیساتی اتفاق می‌افتد مسئول می‌کند. اهمیت این بیمه به ویژه در ساختمان‌های غیرمسکونی مشخص می‌شود که کارمندان زیادی در آن مشغول به کار هستند و به واسطه همین کار، میتوانند به شکل بالقوه در معرض خطر باشند.
بیمه مسئولیت مدیر ساختمان در قبال کارکنان، هیئت مدیره ساختمان را در قبال ساکنین و اشخاص ثالث مسئول نگه می‌دارد. این مسئولیت یعنی چه؟ یعنی در صورتی که همه اجزای سازه به صورت استاندارد ساخته شده باشند، امنیت تامین شده باشد و وظایف بیمه‌کننده انجام شوند، اگر در محدوده ساختمان کارکنان و ساکنان یا اشخاص ثالث دچار حادثه یا آسیب شوند، بیمه خسارات را جبران خواهد کرد.
خیلی از ساختمان‌ها این روزها بیمه نمی‌شوند چون مدیرانشان حتی نمی‌توانند حوادثی که ممکن است افراد را تهدید کنند را متصور شوند، اما واقعیت این است که حادثه هیچوقت خبر نمی‌کند و حتی بهترین و امن‌ترین ساختمان‌ها هم نیاز به بیمه حوادث ساختمان پیدا می‌کنند. مثلا ممکن است یک روز خیلی سرد، سنگ‌های نما بشکنند و روی افراد بیفتند یا آینه‌های اسانسور دچار شکستگی بشوند، یا حتی لوله‌ها باعث آب گرفتگی در منزل ساکنان بشوند.
بیمه حوادث مرتبط با سرایدار، نگهبان یا کارگران
به عنوان مدیر ساختمان، هر فردی که به هر عنوانی در ساختمان مشغول به کار است کارمند شما محسوب می‌شود. این یعنی سرایداران، نگهبانان و کارگران همه در حوزه کارفرمایی شما هستند و اگر حادثه‌ای تهدیدشان کند، مسئولیت جبران آن متوجه شما خواهد بود. البته اگر ساختمانتان سرایدار و نگهبان ندارد، این بیمه ساختمان برای شما مناسب نیست.
این نکته را هم فراموش نکنید که حتی اگر وظیفه مدیریت را به عهده دارید ولی مالک ساختمان نیستید، از نظر قانونی نماینده مالک محسوب می‌شوید و پرداخت غرامت حوادث پیش آمده برای این کارکنان بر عهده شماست. این حوادث میتوانند از یک درگیری کوچک با چند مزاحم توسط نگهبان شروع شود و به افتادن کارگران از بلندی یا آسیب دیدن سرایدار در حین نظافت ختم شوند و حتی باعث نقص عضو یا فوت آن فرد بشوند.
غرامتِ حوادث، یعنی شما باید تمام هزینه‌های پزشکی سرایداران، نگهبانان و کارگران را بپردازید و در صورت فوت، دیه را به خانواده آن‌ها پرداخت کنید و از آن جایی که این مبالغ ممکن است خیلی بالا باشند، بهتر است به عنوان مدیر ساختمان حتما آینده‌‍نگری کرده و بیمه حوادث مرتبط با کارکنان را خریداری کنید.
بیمه سرایت آتش‌سوزی به مکان‌های دیگر
این بیمه ساختمان، ویژه مواقعی است که آتش‌سوزی خیلی پیشرفت کرده یا در ساختمانتان بر اثر یک اتصال برق یا گاز، انفجار رخ داده. در این صورت آتش به ساختمان‌ها و خانه‌های اطراف سرایت می‌کند و ممکن است ماشینها، کیوسک‌ها و حتی مال و جان افراد را تهدید کند. ممکن است این بیمه را با نام بیمه مسئولیت به تبع حریق هم خوانده یا شنیده باشید.
در صورتی که آتش ناشی از ساختمان یا مجتمع شما به بقیه اماکن سرایت کند، از نظر قانونی مسئولیت جبران خسارت با شماست (یعنی با مدیر ساختمان). اگر برای ساختمان خودتان بیمه آتش‌سوزی دریافت کرده‌اید، بهتر است این بیمه را هم بخرید چون حوادث آتش‌سوزی تقریبا همیشه غیر قابل پیش‌بینی هستند و میزان گسترششان را هم نمی‌شود از قبل تعیین کرد. شرکت ارائه‌کننده بیمه، در صورتی که شما طبق قانون مقصر شناخته شوید می‌تواند خسارت همسایه‌ها را پرداخت کند.
ساختمان‌های معروفی که در دنیا دچار حوادث غیرقابل پیش‌بینی شدند
وقتی صحبت از حوادث تلخ ساختمانی می‌شود، بیشتر ما به یاد ساختمان پلاسکو می‌افتیم. پلاسکو یکی از ساختمان‌هایی بود که ترکیبی از آتش‌سوزی و فرسودگی، آن را خیلی زودتر از زمانی که باید از ما گرفت. یکی از تلخ‌ترین حوادث مشابه این‌ها، تخریب برج گرنفل در لندن بود. این آتش‌سوزی بزرگ که نزدیک به هشتاد نفر را در این حادثه کشت (و تعداد خیلی بیشتری را زخمی بر جا گذاشت) از اتصالی برق یک یخچال شروع شد.
این یخچال استاندارد نبود و البته کف‌پوش‌ها و تاسیسات طبقات هم قدیمی بودند. همین موضوع باعث شد که ساعت یک شب آتش‌سوزی گسترده‌ای این ساختمان را فرا بگیرد. آتشی که البته صبح روز بعد خاموش شد. خیلی از اوقات، عاملی که باعث بروز آتش‌سوزی (یا حداقل گسترش بی‌رویه آن) می‌شود فرسودگی بناست.
آتش‌سوزی کلیسای نوتردام را یادتان هست؟
این کلیسای چند صد ساله، به مدتی طولانی بزرگ‌ترین کلیسای اروپا بود. در این آتش‌سوزی که یک روز عصر شروع شد و چندین ساعت هم ادامه داشت، ستون‌های چوبی نگه دارنده سقف را سوزاند و تمام سقف این کلیسای تاریخی را هم از بین برد. با وجود این که فرایند بازسازی این کلیسا در جریان است، اما می‌شود گفت که ارزش‌های تاریخی آن تا حدود زیادی از بین رفتند و این نوتردام، آن نوتردام قدیمی نخواهد بود. بیمه آتش‌سوزی می‌تواند خیال مالکان ساختمان را (چه یک فرد باشند و چه دولت فرانسه) از ایمنی و بازگشت مطمئن ساختمانشان راحت کند.
به شکل خلاصه باید گفت که داشتن بیمه، می‌تواند خیال شما را به عنوان مدیر ساختمان (یا مالک آن) راحت کند و علاوه بر آن، در صورت بروز هر گونه حادثه‌ای، ساکنان و کارکنان را مطمئن کند که شما از وظایف قانونی‌تان آگاهید و می‌توانید خسارت را هم پرداخت کنید. حوادث ساختمان، هر روز و هر ساعت اتفاق نمی‌افتند و همین موضوع گاهی ما را از فکر کردن به بیمه غافل می‌کند.
